某市登记机构询问：退休教师刘某，1992 年与同为退休教师的章某再婚，但不久，章某因病去世。而后，在2000 年，章某原所在学校进行房改时，刘某以章某的名义向单位申请购房，并获得批准。刘某向单位交纳了房款后（有单位开具的房款收据），并由单位代刘某向房管处申领了房产证。
后来，刘某向登记机构提出：要求将房产证上章某的姓名改为自己的。但因她和章某再婚时未办理婚姻登记，提供不出与章某的结婚证明，登记机构能否为之办理？该房算不算刘某与章某的共同财产？此外，章某的子女也已经向登记机构提出要求分割这一产权，理由是房屋是其父的遗产。对此，登记机构应如何处理？

   金绍达：对这一起登记的申请可以从以下几个方面进行分析：
1．刘某事实上交纳了房款，当然希望将房产证上章某的姓名改为自己的。但登记事项的变动要基于一定的民事法律关系，并履行权属登记手续，并非是当事人想改就可以更改。
刘某和章某再婚时并未办理婚姻登记，没有合法的婚姻关系，双方没有因婚姻关系而产生的权利义务关系，不能受到《婚姻法》的保护。因此，不能适用于《婚姻法》关于夫妻财产共有的相关规定。如果房屋确是属于章某所有，则刘某既不能作为共有人，也不是继承人。在司法实践中，考虑到在这种同居关系中，当事人大多已长期共同生活，因此，司法机关对于当事人与同居关系相关的财产采用了类似婚姻关系的处理方式。具体方法可参见最高人民法院2001 年法释（2001）30 号文颁发的关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第五条的规定。但这种处理方法属于司法权的行使，不能由登记机构来仿效处

2．对于章某的子女要求分割产权的问题，首先，只有共有的财产才可以进行分割，如房产确为章某所有，章某去世其子女共同继承后，方可进行分割。因而，本例中是否存在房屋所有权的继承问题，取决于章某是否是真正的房屋所有权人。

3．以章某名义申领的房产证并不合法。2000 年章某原所在学校进行房改时，章某已因病去世。主体消灭，章某的民事权利能力到章某死亡时已告终止，因此，章某是无法购买房屋及申请权属登记的。这一登记依法不能成立，章某不是房屋所有权人，也就谈不上房屋所有权的继承或是与他人共有。

本例中因为是单位代办，经办人并不一定了解相关的规定，因而批准了刘某以章某的名义购房，并为刘某代理申请权属登记。登记机构因是单位集体代办，在审查时也确实有一定的难度，因而形成了这一错误的登记。如按《城市房屋权属登记管理办法》的规定，这一起登记应当由登记机构予以撤销。待这一登记撤销以后，可以重新签订买房协议后再行办理。但《房屋登记办法》实施后，登记机构已不能自行撤销（登记机构能否自行纠正登记中的错误，也是《房屋登记办法》立法过程中有争议的一个问题）这一登记。本例由于牵涉到权利的归属，且登记簿记载的权利人已不复存在，因此，也无法通过更正登记来纠正。

本例中刘某及章某子女都要主张权利，这已经是一起民事纠纷，按登记机构的职能是无法处理的。即便当事人协商一致，登记机构也无法自行纠正这一错误的登记。因此，应由相关的当事人通过司法程序来解决，然后依据生效的法律文书所确定的房屋权利归属申请登记。当然，刘某如果通过行政复议或行政诉讼撤销了这一登记，当事人重新办理购房审批等相关手续，同样也是可以办理的。